GLOSARIO DE LOS NUEVOS PRODUCTOS VACACIONALES, APROVECHAMIENTOS Y USOS MIXTOS EN LOS RESORTS TURÍSTICOS
(Francisco Javier Lizarza)
A
Acta de Constitución y Estatutos (del Club)

Acta de constitución y Estatutos de la entidad sin personalidad jurídica denominada  “Club” en el régimen (sistema) de derecho personal de “club-trustee” (véase club-trustee).

Alojamiento fijo

El alojamiento sobre el que recae el derecho de aprovechamiento por turno o tiempo compartido puede ser determinado, es decir que se refiere a un alojamiento específico de una edificación concreta (alojamiento fijo) o puede ser determinable por reglas objetivas dentro de los de su tipo en cuyo caso se le denomina vulgarmente como alojamiento flexible o flotante.

Alojamiento flexible

Tanto en el régimen de derecho personal arrendaticio de la LAT 4/2012 como en los regímenes de derecho personal constituidos con sometimiento a ley no española, los alojamientos sobre los que recae el derecho pueden ser determinables por reglas objetivos dentro de los de su tipo por tener características generales.- Se les llama vulgarmente alojamientos o unidades flexibles o flotantes y actualmente es la tenencia predominante en detrimento de los alojamientos fijos.

Alojamiento flotante

Véase alojamiento flexible.

ANECT – RDO España

A.N.E.C.T., siglas de la Asociación Nacional de Empresarios de Tiempo Compartido, que es a su vez en Capítulo español de la Asociación empresarial europea del Sector.- Véase RDO y Resort Development Organization. Contacto: mrodriguez@rdo.org.

Aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

Se define en la Directiva 122/2088/CE y por ello en las diferentes legislaciones de los países de la UE al “aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico" como: un contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación”. Por ello el término general de “aprovechamiento por turno”, incluye todos los bienes susceptibles de alojamiento, ya sean sobre inmuebles, como de otra clase, tales como caravanas, barcos-cruceros, etc.

Este término se ha elegido por los traductores de la UE como el correspondiente a “Time Share” utilizado en la versión inglesa que como documento de trabajo en inglés fue el que dio origen a la antes citada Directiva.

El término aprovechamiento por turno proviene de la LAT 42/1988 referido en ese caso únicamente a bienes inmuebles.

La LAT 4/2012 contiene en su Título I las normas aplicables en España a todos los derechos de aprovechamiento por turno, sean o no sobre bienes inmuebles (v.g. caravanas, barcos, ect.) y se refieren fundamentalmente a la publicidad e información precontractual, derechos de desistimiento, prohibición de anticipos, contratos accesorios y normas de derecho internacional privado.

El Título II de la LAT 4/2012 regula exclusivamente el aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles de uso turístico.- Véase “aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.

Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (regimen legal y contrato)

El término de “aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico” fue el elegido por la Ley 42/1998 (y hoy por la Ley 4/2012) como el más idóneo conforme a la tradición jurídica española en vez del literal traducido al español de “tiempo compartido”.- La Ley 42/1998 pretendía desterrar el régimen de derecho personal sujeto a ley británica de “time sharing” o “tiempo compartido”, predicando la exclusividad en España del régimen de derecho real o personal arrendaticio de aprovechamiento por turno.

Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en la vigente LAT 4/2012:

En la actualidad el Título II de la vigente LAT regula específicamente el aprovechamiento por turno de “bienes inmuebles de uso turístico” (a los que por otra parte también le son de aplicación las normas generales de su Título I) y que los configura como regímenes de derecho real limitado o  personal-arrendaticio. Reconoce además los demás regímenes de derecho personal sujetos a ley no española, que imperativamente deben observar las normas generales del Titulo I anteriormente citado.

La constitución de estos regímenes de derecho real limitado o personal arrendaticio requiere el otorgamiento de escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.

La transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno precisa, cuando se trata de derecho real o personal arrendaticio conforme a la LAT española de la previa constitución del régimen en escritura pública, momento en que el propietario y/o promotor reúne la cualidad de propietario del inmueble y titular de los derechos de aprovechamiento por turno constituidos sobre el mismo; pudiendo por tanto transmitir dichos derechos libremente. La inscripción de este régimen en el registro de la propiedad es obligatoria.

Cuando se trata de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles sujeto a ley no española (lo que forzosamente se ha de configurar como derecho meramente obligacional o contractual), se habrá que estar a lo dispuesto en la ley del lugar, no requiriéndose necesariamente la constitución de un régimen legal (sistema) previo para el nacimiento del derecho que se quiere transmitir. Sin embargo y en la práctica en el sistema mayoritario de aprovechamiento por turno sujeto a ley de ámbito anglosajón  de “club-trustee” si se requiere la constitución previa de ese régimen, es decir la constitución de un “club” (Véase club-trustee”).

Cuando el transmitente no es un comercializador profesional, el contrato de transmisión no ha de reunir los requisitos de publicidad y promoción previstos en la LAT 4/2012, excepto en el caso en que intervenga en la “reventa” una empresa que se dedique profesionalmente como intermediario o asesor en la venta.

ARDA

ARDA (American Resort Development Association) es la asociación empresarial  de Estados Unidos de América de este Sector de la actividad económica. Véase http://www.arda.org/arda/home.aspx

Asamblea General de Socios del Club

El órgano máximo de decisión en el régimen de “club".- Véase "club-trustee".

Asesor de ventas.

Miembro del equipo de ventas encargado de forma específica de explicar al potencial cliente los productos, sus ventajas, forma de uso, derechos de los consumidores, etc. y en definitiva para motivar la compra.

BC
Bienal (sistema bienal o turnos bienales)

Los turnos o periodos anuales de ocupación de los alojamientos en los regímenes de aprovechamiento por turno o tiempo compartido, pueden no siempre ser por años consecutivos, sino también alternos y normalmente bienales (años pares o impares).- En Europa, al contrario de lo que ocurre en EE.UU., no son muy frecuentes todavía.- Aunque existían dudas sobre su admisibilidad en el régimen DAT de la LAT 42/1998, la nueva LAT 4/2012 lo admite expresamente

Bogus bonus week

Una de las consecuencias positivas de la aplicación de las leyes de los países de la UE al implementar la Directiva de Tiempo Compartido de 1.994 y de la fundación de la organización empresarial única europea de este Sector denominada OTE (hoy  RDO) fue la forzosa autoexclusión del Sector de los operadores que actuaban al margen de la ley o de los códigos de conducta de dicha organización empresarial.- Pero esa exclusión no ha impedido que los escasos pero muy activos operadores fraudulentos hayan eludido los límites legales del aprovechamiento por turno creando otros productos al margen de la  citada norma, con productos como estos “Bogus Bonus Weeks” y muchas veces contraviniendo la Ley de Protección de Datos haciendo competencia desleal a los operadores del Sector.- RDO ha denunciado a estos operadores y aportado documentación a la Policía, lo que ha dado lugar a procedimientos penales contra aquellos.- Véase “Enforcement Project

Bonus week

Bonos de semana de ocupación que se regalan por las compañías de intercambio a los nuevos socios como forma de promoción y de fidelización.

Botton line price

Precio mínimo de venta.

Branded residences

Nuevo formato de inversión inmobiliaria y/o turística, con o sin turnos de uso, similares a las “privates residences”,  de “alto standing” y que permite a sus propietarios disfrutar de servicios selectos prestados por una empresa con marca (“brand”) o cadena hotelera  de reconocido prestigio. Se accede de esta forma a un nivel de servicios muy alto, con porteros uniformados, seguridad, servicio de limpieza y mantenimiento permanente de la residencia  para que esté en óptimas condiciones. Incorporan  “amenities” y servicios de primer nivel, que varían según el tipo de producto pero que siempre son de alta gama. Estimamos que no necesariamente deben tener la consideración de alojamientos turísticios y que en España además si podrían configurarse como comunidad de multipropiedad no turística y en Cataluña como comunidad de aprovechamiento por turno no turística.

Branding Véase  "Timeshare Branding"
Bulk banking

Número de semanas que un complejo o comercializador deposita en la empresa de intercambio para que sean utilizadas con fines promocionales o para transferir a futuros socios de la red.

Cerrador.

Miembro del equipo de ventas cuya misión es “cerrar” todos los términos del acuerdo de venta al consumidor, que incluye las condiciones económicas (precio, forma de pago, etc.) y todas las demás condiciones del producto, incluidas las de orden legal de protección a consumidores.

Certificado de huesped

Documento extendido por Interval International a petición de sus socios para que un período vacacional de su propiedad pueda ser utilizado por terceros.

Certificado de socio del club

El “certificado de socio” es el título valor que incorpora de forma autónoma el derecho de aprovechamiento por turno de este régimen y es presupuesto necesario para su ejercicio y su transmisión (título traditio).

El derecho de aprovechamiento por turno en el sistema de “club-truste” se configura como derecho de afiliación o de adquisición de la cualidad de socio de un club.- Este derecho se transmite con plenos efectos por el contrato de transmisión del DAT que se celebra entre el titular del derecho (inicialmente exigidos por las normas legales que incorporan los preceptos de la Directiva promotor o “founder member del club”) y el consumidor, y que debe contener los requisitos 2008/122/CE. El certificado de socio se emite con la primera transmisión del socio fundador al consumidor como consecuencia de este contrato, siendo endosable en las futuras transmisiones.

Club

En las jurisdicciones de ámbito anglosajón y  referido al tiempo compartido específicamente se constituye un “club” que es una “non incorporated entity” cuya significación en España podría ser equivalente a la de entidad no inscrita en un registro público de entidades.- No tiene personalidad jurídica propia, aunque es sujeto capaz de derechos y obligaciones. Es en definitiva un contrato de asociación cuyo fin es el de permitir a sus miembros o socios  "ordinarios” el uso u ocupación  de un alojamiento determinado o determinable en un periodo o turno anual determinado o determinable por reglas objetivas y con derecho a recibir los servicios complementarios que se establezcan en sus propias normas. Los “founder members”, como promotores del club, tienen la facultad de admitir tantos nuevos miembros o socios como derechos de ocupación existan disponibles, es decir tantos como alojamientos estén afectos al club y turnos anuales constituidos sobre aquellos.

La forma más usual del club es el llamado “club-trustee”. (Véase club-trustee)

Club de descuento

Por “club de descuento” ha de entenderse un “producto vacacional de larga duración”, que conforme lo define la Directiva 2008/122/CE y LAT 4/2012 es un contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios. Es por tanto un  programa de “descuentos” como existe en diversas áreas de la actividad comercial en general, pero  el elemento principal de este es que se refiere a la ocupación temporal de alojamiento en establecimiento turístico, sin perjuicio de que complementariamente se incluyan otras ventajas (descuentos en medios de transporte, restaurantes, etc.).  La asociación empresarial europea RDO lo consideró extraño al Sector de Aprovechamiento por turno, principalmente porque se había convertido en refugio de algunos operadores poco escrupulosos que quería evitar la legislación de aprovechamiento por turno en ese momento en vigor y las normas del Código Ético de RDO, llegándose a solicitar que se  excluyera de la nueva Directiva y regulado aparte.- En principal problema que podría plantear estos productos era el compromiso de su comercializador que cobraba el precio en su integridad al momento de la venta, sin que existiese un “inventario” de bienes a largo tiempo que asegurase el contenido y ventajas del producto, lo que podría conllevar al futuro e imposible cumplimiento del contrato en toda su extensión. A ello ha venido a dar respuesta la Directiva citada establecimiendo la obligación de la información pre-contractual,  la prohibición de anticipos, el derecho de desistimiento y el imprescindible escalonamiento del pago del precio acordado. Véase “productos vacacionales de larga duración”. Utilizada esta forma contractual conforme consta regulada en la LAT 2/2012 se constituye hoy en una forma legítima de comercializar un nuevo producto vacacional.

La Directiva 2008/122/CE y LAT 4/2012 excluye los programas de fidelización y descuento de las cadenas hoteleras de su regulación, por lo que a estos efectos no pueden ser considerados como “productos vacacionales de larga duración”.

Club de multilocalización

Es aquel en que los derechos de aprovechamiento por turno recaen sobre alojamientos determinables (flotantes) pero no de un solo concreto complejo, sino de varios complejos de tiempo compartido que pertenecen  o gestiona un mismo promotor.- Los complejos integrados en este sistema pueden estar situados en un mismo país o varios.

Club de vacaciones

La acepción más difundida de “club vacaciones” la convierte en sinónimo de complejo o complejos de tiempo compartido o sistemas de tiempo compartido o aprovechamiento por turno.

De forma muy minoritaria y circunscrita a América la segunda acepción es sinónimo de club o sistema de puntos.

Club-Trustee

El “club-trustee” o sistema de “club-trustee”, es el más difundido en España y en Europa, constituyendo un régimen legal sujeto a ley de territorio de ámbito anglosajón, y que combina (i) la figura del “club”, como ente societario sin personalidad jurídica (véase “Club”) pero sujeto capaz de derechos y obligaciones y (ii)  el instituto del “Trust” típico de las legislaciones anglosajonas.

 La estructura jurídica que pudiéramos decir “tradicional” y mas difundida de este sistema se sustenta sobre tres documentos constitutivos de su régimen, a saber: (i) El Acta de Constitución y Estatutos del Club (Constitution & Articles of Association), (ii) El contrato de prestación de servicios (Management Agreement) y (iii) El contrato de Fiducia (Deed of Trust).

I.- Mediante el “acta de constitución”, uno o más empresarios deciden constituir el “club”  que tiene por objeto el permitir a sus socios el aprovechamiento por turno de un alojamiento y para regular este uso compartido del alojamiento lo dota de “estatutos” o normas donde se contienen todos los derechos de los socios (principalmente el de ocupar por turno el alojamiento, decidir sobre el presupuesto que da lugar a la determinación de las cuotas anuales de prestación de servicios y participar en los órganos rectores del club).

II.- Al propio tiempo los empresarios-promotores del club (que se les denomina “socios fundadores”) suscriben en nombre del Club un contrato de prestación de servicios con una empresa especializada y

III.- Un tercer contrato (“deed of trust”) o contrato de fiducia. Partes de este contrato son el propio “club” (representado por sus socios fundadores) y la empresa especial fiduciaria (trustee), a la que fundamentalmente se le encomienda:

      1.- Constituir una sociedad que realmente no tiene ánimo de lucro (non trading company) de la que ostenten la titularidad real y efectiva de su capital y la administración conforme a la ley y este contrato de fiducia. A esta sociedad se la suele llamar “owning company” (compañía propietaria).

      2.- Que adquiera en cualquier forma admitida en derecho propiedades inmuebles que se destinarán a alojamientos de los socios del Club.

      Los socios fundadores en este caso proporcionan a la nueva sociedad los fondos necesarios para esta adquisición y reciben a cambio tantos derechos de

afiliación al Club como apartamentos y turnos de cada uno existan.

     3.- El fiduciario o “trustee” reconoce y se obliga en el “Deed of Trust” a mantener la titularidad de los apartamentos de forma que en todo momento sirvan al propósito para el que se adquieren y por tanto con sujeción a las normas y estatutos del propio club y por ello sin que los socios fundadores puedan disponer de los alojamientos.-

      El “trustee” como propietario y administrador  real del capital de la sociedad propietaria de los alojamientos no podrá en ningún caso, aún con el consentimiento de la mayoría de los socios del Club, ya sean socios fundadores u ordinarios, disponer de los inmuebles de la titularidad de la “owning company” que sea contraria o impida el derecho de un socio ordinario al uso del alojamiento en el turno que le corresponde y por todos los años que dura el régimen. De esta forma el alojamiento queda fuera de la esfera dispositiva del promotor (“founder member”) y con ello se logra una más efectiva y práctica protección del derecho adquirido por el consumidor.

La pertenencia o afiliación al “club” determina el derecho a utilizar un alojamiento en un turno anual y el “trust” se establece como medio de efectiva protección de los consumidores frente al propio promotor del club, la sociedad de servicios y terceros.- Ya antes de la aparición de la Directiva de 1994, se vio la necesidad de un medio efectivo de protección de los consumidores, que a su vez, dada esa protección, se convirtió en elemento definitorio de la voluntad de adquirir estos derechos.

En la actualidad existen otras estructuras más simples de funcionamiento orgánico del “club”, pero en ellas permanece como elemento esencial del sistema la intervención del fiduciario o “trustee” con el aludido cometido.

 Véase “Fiduciario” y “Club”.

Cobro de cuotas de gestión – Collection of management fees.

Uno de los servicios administrativos que ofrecen los “trustees” a los promotores y empresas prestadoras de servicios o “management companies” consistente en la gestión de cobro a los socios del club de las cuotas anuales que deben satisfacer por la prestación de los servicios que reciben. Es de especial utilidad para los promotores o empresas prestadoras de servicios en los complejos españoles en que la mayoría de los socios viven en otros países y que especialmente no hablan español.

Cold caller list

La web de la Asociación española de consumidores denominada MINDTIMESHARE (http://www.mindtimeshare.com) publica mensualmente la denominada “cold caller list” que es una lista de páginas web utilizadas por operadores sospechosos de incumplir las normas legales de protección de consumidores e incluso de utilizar prácticas fraudulentas en detrimento de los operadores que actúan conforme a ley, llegando a usar listados con datos de carácter personal de ilícita o dudosa procedencia. Váese  "Mindtimeshare".

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Comercializador

Es una Empresa que por cuenta propia o ajena se dedica profesionalmente a la comercialización de derechos de aprovechamiento por turno. El comercializador es en muchas ocasiones el propio promotor del régimen de tiempo compartido que comercializa con su propio equipo de ventas su producto; en otras ocasiones el promotor contrata a una empresa especializada externa la comercialización y también en otras ocasiones son empresas que adquieren de los promotores u otros comercializadores derechos de tiempo compartido (véase “inventario”), para comercializarlos ellos mismos a consumidores.- Las normas de publicidad y venta o comercialización de estos productos de tiempo compartido contenidas en la LAT 4/2012 y en las demás legislaciones equivalentes de la UE son de obligado cumplimiento para todos ellos.

Comité del Club

En el sistema tradicional de “club-trustee”, el “Club” se rige por la Asamblea General de Socios, que elige a su vez el Comité del Club (junta directiva).- Suele componerse de dos miembros natos que son el promotor del Club (“founder member) y la empresa de prestación del servicio (“management company”), y un número superior de miembros elegidos únicamente por los socios ordinarios (es decir los usuarios o titulares de derechos de ocupación).

(Véase club-trustee)

Compañía propietaria

Véase “club-trustee”.

Complejo turístico afiliado

Complejo que se ha incorporado, mediante la celebración de  los contratos correspondientes, a una de las cadenas internacionales de intercambio.

En la Red Interval International los complejos están categorizados como “complejo afiliado”, “complejo select” y “complejo premier”, siendo este último el de mayor categoría.

En la Red RCI los complejos se categorizan como complejo "standard", "Hospitality Award", "Silver Crown" y "Gold Crown", dependiendo de su calidad. 

Complejo turístico suspendido

Denominación que otorgan las empresas de intercambio a los complejos que no cumplen las especificaciones del contrato, los cuales son suspendidos tanto en sus afiliaciones de nuevos socios como en los servicios de intercambio.

Comunidad de Titulares de DATs

La LAT 4/2012 dispone que los estatutos del régimen de derecho real o personal arrendaticio de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, deben prever la constitución de una comunidad de titulares de DATs y establece una normas mínimas sobre las mayorías necesarias para la modificación del régimen constituido y de los demás acuerdos, así como la atribución de un voto por cada DAT.- En todo lo demás se rige por los propios estatutos del régimen constituido y sólo supletoria y subsidiariamente por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del “funcionamiento de las comunidades de propietarios”.- Por ello el contenido y objeto de estas “comunidades de titulares”, debe ser la modificación del régimen constituido de acuerdo con el promotor del régimen, defensa colectiva de sus derechos y las demás funciones que le atribuyan los estatutos y que no sean propias del promotor del régimen.

 

Condo-hotel Condotel

Aunque ya desde hace más de 45 años (1968) existen precedentes importantes en España de los llamados hoy “condo-hoteles” y específicamente el “Hotel Meliá Castilla de Madrid” y la “Cadena Euroteles”, el auge de esta figura de explotación turística de edificaciones proviene de su amplio y exitoso desarrollo en los Estados Unidos.- Así su propia denominación comercial de “condo-hotel”, sino es sólo el acrónimo formado por las palabras de uso en Estados Unidos de “condominium y hotel”.

De forma muy sintética en la explotación de una edificación como condo-hotel se atribuye a cada titular la propiedad directa o indirectamente (esto último en sentido vulgar y muy amplio) de un “un apartamento, habitación, etc. de una edificación y al propio tiempo la posibilidad de usarlo durante un periodo de cada año y el resto de año –por integrado en la explotación común- a percibir una renta por el uso que hagan del mismo terceras personas.

Son por tanto tres la formulas legales principales de esta figura: 1.- En un edificio en el que existe división horizontal, las distintas fincas que constituyen alojamientos o apartamentos o viviendas, pertenecen a su titular, que lo puede disfrutar durante un periodo anual (v.g. un mes) y el resto se explota mediante alquiler o en hospedaje, a terceros, obteniéndose por ello una renta fija, variable o variable con un mínimo fijo. Para la explotación común del conjunto se constituye una comunidad de propietarios, que por una parte reúne las características de una comunidad ordinaria de propiedad horizontal y por otra las de una comunidad funcional o finalista en cuanto el destino es la explotación conjunta de los alojamientos y la obtención de una renta por su cesión onerosa temporal de todo el año completo o por todo el año menos el periodo que se reserva el propietario para su uso personal. 2.- La segunda de las formulas que fundamentalmente se da cuando no existe división horizontal de la edificación, es la de comunidad funcional o finalista en la que a cada “inversor” se le atribuye la propiedad de una parte indivisa de la total edificación y el correlativo derecho de uso de una parte determinada de esa edificación que se identifica como una unidad alojativa (habitación, apartamento, etc). El “inversor” cederá el uso del alojamiento que se le atribuye (excepto un corto periodo que se reserva para su uso personal) a la comunidad funcional propietarios de la entera edificación. 3.- Y la tercera de las fórmulas es similar en la empleada en algunos campos de golf, en la que “inversor” adquiere la acción de una sociedad civil o mercantil, con el derecho a obtener un parte del beneficio de la explotación el conjunto en la parte correspondiente, sin perjuicio de que personalmente pueda ocupar un alojamiento en un periodo predeterminado. La fórmula de más éxito y más utilizada es la primera de ellas.

Con estas fórmulas (sobretodo la primera) se ha tratado en algunos casos de eludir en fraude de ley el obligatorio uso turístico de edificaciones construida sobre suelo con esta calificación (en principio más barato), para utilizarlo realmente como “viviendas residenciales “. Ante ello han aparecido diferentes normas en las legislaciones  autonómicas de contenido urbanístico y turístico (muchas veces no muy afortunadas al invadir competencia legislativa estatal) tratando de impedir estos usos indebidos.- Ejemplos de ello son las legislaciones autonómicas de Madrid, Canarias Andalucía y Baleares, en la que se viene a exigir alguna forma de anotación o inscripción en el registro de la propiedad del exclusivo uso turístico de la edificación.

Cuando hablamos de condo-hotel, en realidad estamos hablando de una práctica muy extendida en los complejos de alojamiento turístico en que por una parte hay que diferenciar quien es la parte propietaria del complejo y por otra la parte “explotadora” del mismo, que no necesariamente (y ya hoy tampoco mayoritariamente) deben coincidir. El propietario del complejo puede ser una persona o varias y la empresa explotadora debe ser una sola empresa inscrita al efecto en el registro turístico. Esté o no dividido horizontalmente el complejo, todos los propietarios deben ceder “enteramente” la explotación de todos y cada uno de los alojamientos y por todo el tiempo de uso de los mismos a la empresa explotadora única, que les deberá compensar con una renta previamente pactada.

 

Consumidor

La Directiva 2008/122/CE define al “consumidor” como “persona física que actúe con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión”.- Sin embargo la LAT 4/2012 amplia la consideración de sujeto consumidor a la persona jurídica que actúe con la misma ajenidad de fines.

Contrato de mantenimiento

Es la españolización vulgar e impropia de los términos en inglés ” management agreement”, como uno de los tres documentos constitutivos del “Club” en el sistema de “club- trustee” (véase club-trustee). Tiene su correspondencia en la legislación española con el “contrato de prestación de servicios” a los titulares de DATs.

Converter

Regalo promocional que se da en una presentación comercial a los asistentes.

Cooling off period

Véase “Derecho de desistimiento”.

Cuota de intercambio

La cuota propiamente “de intercambio”, se debe satisfacer por el afiliado que realiza  de forma efectiva o con éxito un intercambio, por lo que de resultar infructuoso el mismo, normalmente no deberá abonar nada a la red de intercambio.- Véase también cuota de afiliación a la red de intercambio.

Cuota de prestación de servicios.

Elemento inherente y esencial a la ocupación por turno de un alojamiento es la prestación de servicios a los titulares, al alojamiento y al complejo (recepción, limpieza, electricidad, lavandería, suministros varios y reposición, etc., impuestos locales, etc.).

La contribución anual del socio por recibir estos servicios es la denominada “cuota de prestación de servicios o cuota de mantenimiento” que se actualizará cada año indexándola a un índice oficial o de cualquier otra forma prevista en las normas del régimen que no queden al arbitrio de una de las partes

Cuota de socio (a la red de intercambio)

El contrato de intercambio suele contemplar dos clases de contraprestaciones a percibir por la empresa prestadora de este servicio de los “afiliados” a la red que aquella gestiona: (i) la cuota periódica de afiliación a la red y (ii) la cuota de intercambio propiamente dicha.

La cuota de afiliación se satisface por el consumidor o usuario teniendo como contraprestación del proveedor del servicio el derecho de acceso a la red, que conlleva otra serie de ventajas que se definen en las normas de utilización de la red, es decir la conexión a los servicios telemáticos de la red, recibir publicaciones , catálogos, ofertas privilegiadas de derechos de ocupación adicionales, de descuentos en viajes o participar en programas de ocio en sus condiciones ventajosas.- Las cuotas de afiliación suelen ser satisfechas en los primeros años (normalmente de uno a tres) por el comercializador de los DATs y  en los periodos sucesivos de vigencia del contrato de intercambio (no necesariamente cada año), por el titular-afiliado.- Véase además “cuota de intercambio.

Código de Conducta

RDO (antes OTE) adoptó un código deontológico que debían observar los empresarios asociados, fundamentalmente en lo que se refiere a las buenas prácticas de comercialización. La Directiva 2008/122/CE y por ende las legislaciones nacionales que incorporan sus preceptos, contemplan estos códigos con la obligación de informar a los consumidores si el comercializador se ha adherido a alguno de ellos.

El propio Código Ético de RDO señala: El objeto del presente Código de Conducta (en adelante “el Código”) es apoyar a los Socios de RDO en la promoción y operación dentro Sector de la Promoción de Complejos. El Código parte de la premisa de que en dicho sector, empresa y consumidores dependen comercialmente entre sí. - En segundo lugar, el presente Código se propone garantizar que los consumidores que hayan adquirido productos y servicios de empresas que operen en el Sector de la Promoción de Complejos disfruten plenamente de los productos y servicios contratados.- En consecuencia, los Socios procurarán mantener un equilibro justo entre los intereses legítimos de ambas partes en toda transacción comercial, garantizando así a los consumidores un alto grado de satisfacción.- El Código se ha diseñado para complementar y reforzar toda la legislación aplicable, así como para establecer los criterios  de “buenas prácticas” empresariales de RDO y la Industria.

DE
DAT (DATs en plural)

Acrónimo de Derecho de Aprovechamiento por Turno

Deed of Dissafection

Es la traducción al inglés de la Escritura de “Desafectación” o “desafección” de los alojamientos “afectos” a un régimen de aprovechamiento por turno preexistente y adaptado a la LAT 42/1998.- Véase “escritura de desafectación".

Derecho de desistimiento

La Directiva sobre “Tiempo Compartido” de 1994 estableció un derecho de desistimiento libre del contrato de tiempo compartido (y contratos vinculados) que se podía ejercitar en los diez días siguientes a la celebración del contrato. Los países de la UE recogieron este derecho en sus respectivas legislaciones nacionales (en España la Ley 42/1998), excepto en la ley inglesa que lo recogió ampliando la duración para su ejercicio a catorce días.

Vulgarmente se ha conocido este derecho convencional como “cooling off period” y  “periodo de reflexión”, antes de estar regulado el derecho de desistimiento.

La vigente Directiva 2008/12 CE y la  LAT 4/2012 no define este derecho de desistimiento aunque exige su inclusión en el contrato de venta de los derechos de aprovechamiento por turno, productos de larga duración, de revente y de intercambio cuando el adquirente sea un consumidor. Aunque el contrato se haya celebrado libremente, sin presión alguna para el consumidor y se hayan incluido todos los requisitos legalmente exigidos para su validez, el consumidor puede desistir libremente del mismo y sin necesidad de alegar causa alguna en el plazo de catorce días naturales desde su celebración o a contar del  día posterior en los supuestos legalmente previstos, sin que por ello tenga que soportar penalidad ni coste alguno. Por todo ello sus características fundamentales son: (i) Unilateralidad: es decir sólo es ejercitable por el consumidor. (ii) Recepticio: Debe ser comunicado en tiempo y forma al comercializador. (iii) Sin expresión de causa y (iv) Sin consecuencias económicas de ninguna clase para el consumidor.

Este desistimiento se puede notificar al comerciante en cualquier forma admitida en derecho y en especial mediante el uso del “formulario normalizado de desistimiento” que le ha de entregar el comerciante al consumidor al momento de la celebración del contrato (véase “formulario normalizado de desistimiento).

 

Derechos de ocupación

Cualquiera que sea el régimen legal elegido para el aprovechamiento por turno, en última instancia se concreta en la ocupación en un turno o periodo anual de un  alojamiento turístico con derecho a recibir la prestación de servicios complementarios. Por este motivo a estas clase de derechos se les ha llamado de forma genérica en el contexto del aprovechamiento por turno como “derechos de ocupación”.

Director de ventas

Persona que dirige todos los equipos y líneas de venta y diseña o desarrolla las estrategias de comercialización.

DoA

Siglas de “Deed of Adaptation” que es la traducción al inglés de la “escritura de adaptación de régimen preexistente a la LAT 42/1998. Véase  “Escritura de adaptación”.

Documento informativo

La derogada Ley 42/1998 obligaba al comercializador de aprovechamiento por turno a hacer entrega de un folleto con valor de oferta vinculante que denominaba “documento informativo” y que debería reunir los requisitos mínimos previstos en dicha Ley.- La nueva Ley 4/2012 lo sustituye por el llamado “formulario normalizado de información precontractual para contratos de aprovechamiento por turno”.- Véase “formulario normalizado de información precontractual”.

Día de entrada

El dia en que comienza el derecho de ocupación correspondiente al DAT se le denomina “día de entrada” y al menos cuando los turnos son semanales suelen coincidir con los viernes, sábados o domingos.- Por lo general en los destinos turísticos el día elegido por el promotor para el comienzo del turno suele coincidir con el de mayor afluencia de vuelos al destino donde se ubica el complejo.

Día de salida

Día en que finaliza el derecho de ocupación inhernete al DAT.- En estos días la hora de salida suele establecerse contrcatual o estatutariamente en varias horas antes a la terminación exacta del turno para que el alojamiento pueda ser preparado y adecuado para el siguiente ocupante.

Empresario

A efectos legales en el tiempo compartido se ha de entender como empresario toda persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad económica, negocio o profesión y cualquier persona que actué en nombre o por cuenta de un empresario.

Es decir que no necesariamente una sociedad o  compañía mercantil ha de ser considerada empresario a efectos los efectos de la LAT 4/2012, ya que –al menos en España- a la que actué com “fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión se la condierará, pese a ser persona jurídica, como “consumidor”.

En términos prácticos, el contrato de venta de estos derechos deberá reunir todos los requisitos legalmente exigibles en la LAT 4/2012 (y por tanto en la Directiva 2008/122/CE), como la prohibición de anticipos, información precontractual, periodo de desistimiento, etc., cuando el comprador sea una persona física =o jurídica en ejericicio ajeno a su actividad económica= y por el contrario, no se han de observar esos requisitos cuando el comprador sea persona física o jurídica que actuen con fines de acuerdo a su actvidad económica y para la misma(por ello se les considera empresarios).

Enforcement Project

Es uno de los programas de actuación mas importante de la asociación empresarial europea del Sector  (véase RDO), consistente en la detección y recopilación de información de operadores y prácticas fraudulentas para evitarlo, incluso mediante su denuncia ante organismos públicos.

Equipo de ventas

En la comercialización de estos productos interviene un “equipo de ventas”, compuesto de varios agentes con misiones específicas en dicho proceso,  dirigido por un “jefe de equipo”, para captar el posible cliente, explicar las ventajas y adecuación del producto a sus necesidades, expectativas y posibilidades, verificar la disponibilidad y características del producto que pueda desear, datos contractuales y publicitarios o que definitivamente cierra la operación de venta con la firma de los documentos contractuales.

Véase “OPC”,  “hostess”, “liner”, “verificador y “cerrador”.

Escritura de Adaptación

La LAT 42/1998 impuso la obligación a todos los sistemas o regímenes preexistentes a la fecha de su entrada en vigor de adaptarse a ella mediante el otorgamiento de una “escritura de adaptación” con uno de los siguientes contenidos: (i) Adaptación meramente publicitaria inscrita en el registro de la propiedad y por tanto sin ningún cambio de la naturaleza jurídica de los derechos constituidos previamente, (ii) transformación de los derechos preexistentes en derechos reales o arrendaticios conforme a esa misma norma legal y (iii) mediante una combinación de las dos anteriores en virtud de la cual los derechos ya comercializados se publicitarían únicamente y los no comercializados transformándose en DATs.

Similar a esta escritura es la que hoy se podría denominar “escritura de publicitación”.

Escritura de Desafectación

Mediante la escritura de adaptación se afectaban registralmente los inmuebles al régimen preexistente y mediante la llamada “escritura de desafectación” se excluyen alojamientos del régimen preexistente por decisión de los órganos de decisión  correspondiente del régimen preexistente conforme a sus propias normas, inscribiéndose de esta forma en el registro de la propiedad dicha “desafectación”.

FG
Fiducia (contrato)

También traducido al español en ocasiones como “contrato de fiducia” es otro de los documentos “constitutivos” del sistema de “club-trustee” (Véase “club-“trustee”).

Fiduciario

En el sistema de club-trustee es esencial la intervención del fiduciario o “trustee”, que es contratado por el club mediante el documento denominado “Deed of Trust”

El “trustee” en las legislaciones de base anglosajona es una  persona física o sociedad que recibe o adquiere por cuenta de terceros determinados bienes de los que se convierte en titular real, para que los administre o disponga de ellos conforme al contrato de fiducia (“deed of trustee”), pero en interés de los beneficiarios designados o por designar conforme a las reglas de dicho acuerdo. El “trustee” (normalmente una compañía) tiene legalmente su propio patrimonio como cualquier otra sociedad, sujeto a la ventura y riesgos de su propio negocio, pero también tiene un patrimonio separado que lo ostenta sólo en interés de los citados beneficiarios, y que por lo tanto no se integra en el patrimonio personal de la sociedad-trustee, ni participa en la ventura ni corre los riesgos de su propio negocio. Si el “trustee” fuera declarado en concurso de acreedores o se liquidara la sociedad por este u otro motivo, el patrimonio en “trust” o patrimonio separado pasará al control de otra sociedad especial fiduciaria para que sea esta la que disponga y administre ese patrimonio  en interés de los beneficiarios.

Aún siendo una institución de origen anglosajón, el “trustee” no es desconocido en la mayoría de los países europeos, ya que fue objeto del Convenio de La Haya de 1 de julio de 1985, entrando en vigor el día 1 de enero de 1992, que aunque no fue ratificado por España, si lo fue por la mayoría de los países europeos.

Véase  en el apartado “club-trustee”  la función de este fiduciario como garante del patrimonio en “trust” en beneficio de los “usuarios-miembros del club”. Véase así mismo FNTC.

Fly buy

Vuelo chárter más alojamiento organizado por un comercializador o “generador” a precios muy baratos que son satisfechos por personas captadas en su país de origen para que se trasladen al complejo de destino, donde pueden disfrutar del alojamiento y sus instalaciones durante varios días, con la sólo obligación de asistir a una presentación de los productos que se pretenden comercializar y una visita guiada por el complejo (tour).

FNTC (First National Trustee Company Limited)

Elemento esencial del sistema “club-trustee” es el fiduciario o “trustee” (véase “trustee”), siendo First National Trustee Company Limited y First Nacional Trustee Company (U.K.) Ltd. el más grande y de mayor implantación en Sector. / www.fntc.com  

Follow up

Servicio post-venta de atención y seguimiento del cliente (programa de calidad).

Formulario normalizado de desistimiento.

Todas las legislaciones de la UE que incorporan los preceptos de la Directiva 2008/122/CE incorporan como anexo un modelo o formulario normalizado de desistimiento, de obligatoria entrega al consumidor que compra un DAT, producto vacacional de larga duración, en reventa o un producto de intercambio.

Este formulario sirve para que el consumidor pueda desistir de estos contratos y sin perjuicio de que lo pueda hacer en cualquier otra forma admitida en derecho.- El incumplimiento de entrega de este formulario tiene diversas y graves consecuencias para el comercializador.

Formulario normalizado de información precontractual

 

La Directiva 2008/122/CE y la LAT/ 4/2012 obligan al comercializador a facilitar información detallada y precisa del producto que se vaya a comercializar y para ello se incluye en la norma correspondiente cuatro formularios normalizados con los puntos de información mínima que con dichos documentos debe ofrecerse al consumidor con antelación suficiente a la celebración del respectivo contrato. Los formularios normalizados se corresponden con los cuatros contratos que dichos textos legales regulan, esto es, el de aprovechamiento por turno, de producto vacacional de larga duración, de reventa y de intercambio.

 

El documento de información precontractual para el contrato de aprovechamiento por turno tiene su antecedente en el documento informativo previsto en la derogada Ley 42/1998.

Fraccional (sistema)

En España el sistema de fraccional” o “fractional”, es legalmente un régimen de aprovechamiento por turno o tiempo compartido, cuya característica principal es que los turnos o periodos de ocupación son de una duración muy superior a la semana tradicional (30, 60, 90 días) y para ello comercialmente se requieren alojamientos de superiores características, tales como una superficie mayor, individualizados y diferenciados de las habitaciones o apartamentos pequeños, y que además tienen servicios más complejos o completos (por ejemplo una cocina mayor, etc.).

En España éste régimen, al menos si se constituye como derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico conforme al Título II de la LAT 4/2012, no puede estar vinculado a una cuota indivisa de la propiedad ni comercializarse como propiedad.

Fuera de España se comercializa como “fractional ownership” o propiedad fraccional, que puede por lo tanto conllevar tanto el derecho de ocupación como el derecho de propiedad sobre una fracción del alojamiento o un derecho de compensación por la realización del alojamiento a la terminación del régimen.

Vease “propiedad faccional” (“fractional ownership”).

Generador de “leads”

Empresa independiente o departamento de la empresa promotora o comercializadora que genera “leads” u oportunidades  comerciales, es decir obtiene listados de posibles clientes según el perfil que necesita el promotor o el comercializador, utilizando para ellos  medios como el tele marketing, publicidad, campañas para captar audiencias específicas, etc. Véase “leads

General Members Meeting of the Club (GMM)

Véase en español "Asamblea General de Socios del Club.

HI
Hostess.

Miembro del equipo de venta que recepciona a los posibles clientes que acuden al complejo o a la sala de ventas.

Inside Public Contact

Sinónimo de “in house” o “venta in house” (véase).

Intercambio (contrato)

Se define en la Directiva 122/2088/CE y por ello en las diferentes legislaciones de los países de la UE como el contrato en virtud del cual un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

La naturaleza jurídica de este derecho es personal (obligacional), que posibilita a quien lo contrata (los afiliados a la Red de intercambio) el referido intercambio a través de un programa de reservas, sometido a sus propias normas y que depende del número de conjuntos afiliados (que varían de año en año), de los socios o titulares de esos conjuntos que sólo voluntariamente ceden su derecho temporalmente y de la competencia de reservas entre todos ellos (en base a sus normas de funcionamiento del sistema).- El cometido a que viene obligada la entidad gestora de esta red –fundamentalmente informática- es el de tener operativo, con todos los medios materiales y humanos necesarios el sistema informático que posibilite el intercambio, sujeto a la norma turística de disponibilidad.

A efectos de intercambio los derechos de ocupación debe ser “equivalentes”, conforme se clasifican por parámetros previamente establecidos en las normas de valoración de la Red y que fundamentalmente atienden al tipo de alojamiento, categoría del complejo a que pertenecen, temporada de uso (véase “temporadas”) y cantidad y calidad de servicios complementarios que se ofrecen en el Complejo. El intercambio no sólo se refiere a la posibilidad de intercambiar el derecho de ocupación de un alojamiento por otro equivalente, sino a la posibilidad de obtener a cambio otros “servicios”, conforme a las normas de valoración.

Prácticamente dos compañías de Estados Unidos, Resort Condominium International e Interval International acaparan el 90% de este servicio en el mundo. Véase RCI e INTERVAL

Intercambio interno

Operación que un propietario de una semana realiza en su propio complejo para ocupar una semana en el mismo complejo pero en distinta fecha.

Inventario

En la práctica comercial de este Sector una de las acepciones de esta palabra es la del conjunto (“inventariado”) de DATs de que dispone un determinado promotor o comercializador y que en conjunto los transmite o cede en virtud de un contrato de agente comercial a otro comercializador para su venta a consumidores finales.

JK
LM
LAT

Ley de Aprovechamiento por Turno.

LAT 4/2012

Ley 4/2012 de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y que deroga el Real Decreto Ley 16/2012.

LAT 42/1998

Ley 42/1998 de 15 de Diciembre de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias, derogada por el Real Decreto Ley 8/2012 de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

Leads

Registro o inventario de nuevos potenciales clientes cualificados,  generados por programas o empresas dedicadas a esta actividad, a través de referencia de otros clientes, tele marketing, etc. Véase “Generador de leads”.

Line Manager

Gerente de un equipo de comercialización dedicado a una“línea de ventas” (véase línea de venta).

Liner

Miembro del equipo de comercialización o ventas que motiva la compra  con la descripción de las ventajas del producto.

Lock off y Lock-out.

En Europa se ha denominado “lock off” a una única unidad alojativa desde el punto de vista legal, pero que físicamente constituyen dos unidades alojativas conectadas por un acceso (puerta) interior, que pueden ser utilizadas por el mismo titular o su allegados de forma independiente como si se tratasen de dos. Por otra parte se ha denominado “lock out” a dos unidades alojativas conectadas interiormente entre sí que puede ser usadas como una sola.- En ambos casos suelen tener en los programas de intercambio el tratamiento de dos unidades a efectos de derechos de conversión de intercambio. En el  primer caso, sobretodo a efecto de intercambios se ha venido llamando a la primera modalidad como “unidad divisible”.

 

Línea de ventas

Frecuentemente la comercialización se organiza  por líneas de ventas, es decir que se establecen programas de comercialización según el perfil del cliente que se quiere captar. Entre  las líneas de comercialización  más frecuentes están  las que se basan en la nacionalidad, lengua  común, o grupos de personas  unidos por un mismo interés (golfistas, esquiadores, etc.).

Manifiesto

En Centroamérica se refiere al resumen de las actividades del equipo de venta durante el día en el que se relacionan las gestiones de cada miembro del equipo, ventas, etc.

Membresía

Sinónimo de  afiliación como socio de un club de tiempo compartido. En el “club-trustee System” se utiliza la palabra inglesa “membership” que sobretodo en la América Hispana (incluyendo los territorios de Estados Unidos en que existe gran cantidad de hispanohablantes), se ha traducido por “membresía”.

Miembro (o socio) del club

Véase “membresía” y “club-trustee”.

MINDTIMESHARE Asociación de consumidores española muy activa a través de su página web http://mindtimeshare.me/, que frecuentemente denuncia a operadores fraudulentos, diferenciándolos de los que actúan conforme a las buenas prácticas comerciales. Véase tambien "Cold caller list".
Mixed Use Resort.

Complejos turísticos o “resorts”  en los que se combinan diversas clases (“usos”) de alojamientos u otras actividades turísticas complementarias, ya sean de hotel, apartotel, aprovechamiento por turno, fractional, centros de congresos, etc.  

Multipropiedad

Casi siempre que se habla del origen del tiempo compartido se hace referencia a un hotel de Suiza donde apareció un anuncio que causó impacto :!No alquile una habitación de hotel!: ¡cómprela!.- Si el desarrollo del tiempo compartido comenzó con fuerza con el sistema de “club-trustee”, en el que a los titulares de les llamaba también impropiamente “propietarios”, su contrapartida en el derecho español, si fue realmente un régimen de plena propiedad, aunque por partes indivisas, ya que estrictamente el régimen de multipropiedad se refiere a una “comunidad de propietarios” funcional o finalista, en la que cada propietario adquiere una cuota indivisa de la propiedad y que a través de sus propios estatutos se regula el uso u ocupación de los alojamientos comunes por los co-propietarios en el periodo o turno (normalmente semanal) que le corresponde según su título de adquisición.

La Ley 42/1998 prohibió la constitución de nuevos regímenes de “multipropiedad” a partir de su entrada en vigor, pero reconociendo los preexistentes si se adaptaban con efectos meramente publicitarios a la citada Ley y se inscribía la misma en el registro de la propiedad, pero conservando su misma naturaleza jurídica.

Los regímenes de “club-trustee” y los pre.existentes a la citada LAT 42/1998 de “multipropiedad” siguen siendo hoy mayoritarios, dada la escasa implantación del nuevo derecho real de aprovechamiento por turno.

Aún hoy impropiamente se sigue denominando de forma genérica en los medios de comunicación (incluso en la página web del Consejo de Ministros) a todos estos regímenes como “multipropiedad”

NO
No Q.

Persona que por su perfil y característica se considera no cualificada como potencial cliente adquirente del producto comercializado.-Véase Q, Qualified y Pareja cualificada

Persona que por su perfil y característica se considera no cualificada como potencial cliente adquirente del producto comercializado.-Véase Q, Qualified y Pareja cualificada.

Ocupación (derechos de)

Véase "Derechos de Ocupación"

Off site (ventas)

Comercialización de los productos que se realizan fuera del complejo donde se encuentran los alojamientos sobre los que recaen los derechos de aprovechamiento por turno.- Normalmente se las denomina salas de venta y se suelen situar en grandes poblaciones.- Cuando estos productos se comercializan por compañías hoteleras las salas de venta “off site” se suelen situar en instalaciones de hoteles de la misma cadena.

On site (ventas)

Comercialización de estos productos que se realiza en el mismo complejo donde se encuentran los alojamientos sobre los que recaen los derechos de ocupación

OPC

Siglas de “off property contact”. Son las personas contratadas por un comercializador dedicadas a la captación en lugares públicos de personas para que visiten sin ningún coste las salas de venta y/o instalaciones de un complejo en el que se hará la presentación del producto, momento en que terminará la labor del OPC. Tuvo un gran auge en la década de los años ochenta y  noventa y fue responsable de la mala imagen inicial del sector.- Hoy desterrando técnicas agresivas, sigue existiendo pero en mucha menor medida. Esta actividad ha sido regulada por algunas ordenanzas municipales en España

Opciones

El término “opciones “puede tener diversos significados en la industria vacacional y únicamente dependerá del propio significado que le dé el documento concreto que lo contenga.

Entre sus acepciones más conocidas o aceptadas es cuando se emplea como “puntos” en el denominado “sistema de puntos”, que en definitiva es el valor de conversión de un derecho determinado que se concreta en la facultad de ocupar un alojamiento en un turno o periodo o a obtener otras ventajas.- Véase al efecto “sistema de puntos”.

Una segunda acepción es la que lo considera como el valor de conversión de un derecho de ocupación de un alojamiento en el turno correspondiente a efectos de intercambiarlo en un sistema interno de un mismo promotor o grupo comercializador.

Organización de Tiempo Compartido Europea.

Conocida por su acrónimo  OTE es la denominación fundacional de la asociación empresarial europea del Sector denominada actualmente RESORT DEVELOPMENT ORGANIZATION (RDO). Véase RDO.

OTE

 Véase Organización de Tiempo Compartido Europea y RDO.

Owning company (Compañía Propietaria)

Sociedad que en el sistema “club trustee” ostenta la titularidad de los inmuebles sobre los que recaen los DATs de este régimen.- Estas sociedades suelen tener la condición de “sociedad por garantía” y/o de “non trading company”, es decir sociedad cuyo propósito y objeto no es el comercio, sino el mantener la propiedad de los inmuebles en beneficio e interés de los titulares de DTAs (socios del club). Véase “club-trustee”.

PQ
Packs (Paquetes)

Surgieron fundamentalmente tras la entrada en vigor de la LAT 42/1998 que establecía el tiempo mínimo de duración del régimen de aprovechamiento por turno en menos de tres años.-   El objeto de estos “packs” era un contrato de ocupación de un alojamiento en un turno anual determinado con una duración hasta de tres años y se empleaban como productos de prueba, ya que eran recaían sobre establecimientos y complejos de aprovechamiento por turno.- El precio de estos “packs” esta en consonancia con su reducida duración, pero permitía al consumidor utilizar el alojamiento por ese tiempo y en caso de quedar satisfecho adquirir un derecho de aprovechamiento por turno de duración superior. Sin embargo algunos operadores que se apartaron del Sector del tiempo compartido quisieren utilizar este sistema con fraude de leu establecimiento  prorrogas obligatorias para el consumidor (lo que repetidamente fue denunciado por RDO), hasta que la Directiva 2008/122/CE y legislaciones nacionales subsiguientes los han regulado por un lado prohibiendo esa clase de prorrogas de los DATs y por otra establecimiento los requisitos de los “productos vacacionales de larga duración, y entre ellos el plan escalonado de pagos.- Algunos operadores lo siguen utilizando en la actualidad con duración inferior a un año y si lo es por tiempo superior (siempre corto por razones comerciales), como “producto vacacional de larga duración”, cumpliéndose para ello todos los requisitos para esta clase de productos detallados en la LAT 4/2012.

Pareja cualificada.

En la estrategia de venta se hace un perfil del potenciales clientes que pudieran interesarse en la adquisición del producto.- Así normalmente se considera que un cliente interesado para comprar un derecho de aprovechamiento por turno o tiempo compartido es usualmente “una pareja”, joven o de mediana edad, preferiblemente con hijos, de poder adquisitivo que concuerde con la categoría del producto y su precio, de un destino habitualmente elegido por sus compatriotas, etc. Si estos productos están en complejos o destinos temáticos (golfistas, nudistas, etc), el perfil se adaptará a esas circunstancias.

Periodo de depósito

Es el lapso de tiempo en el cual un socio puede depositar su semana en el sistema de intercambio.

Periodo de reflexión

Denominación vulgar (utliznadose también España la terminología inglesa de "coolong off period) del periodo en que se puede ejercitar el derecho de desistimiento libre del contrato de tiempo compartido. Véase “Derecho de desistimiento”.

Periodo de solicitud

El período de tiempo en el cual un socio de empresa de intercambio puede solicitar el mismo.

Periodo fijo

Véase “turno fijo”.

Periodo flexible

Véase “turno flexible”.

Periodo flotante

Véase “Turno flexible”

Preferred Residences

Preferred Residences is a strategic alliance between Interval International (see “Invernal International”), as global exchange services provider, and the Preferred Hotel Group for development of a worldwide “collection” of hotels and resorts characterised by its high quality standards. Preferred Residences is a resort affiliation programme for the operation of fractionals and private residences (see “fractional” and “private residences”) under a luxury brand

Prestación de servicios.

En los documentos constitutivos del régimen legal o sistema de aprovechamiento por turno se han de enumerar los servicios que se han se han de prestar a los socios o titulares y a los alojamientos en los que recae la ocupación por turno, zonas o instalaciones de uso común y en definitiva aquellos inherentes al derecho adquirido.

Conforme a la LAT  4/2012 estos derechos han de ser prestados por el promotor del régimen (coincida o no con el propietario del complejo) directamente o subcontratándolo a tercero o cediendo en su integridad el derecho de prestación de servicios a un tercero.- Cuando el propietario y/o promotor asume la prestación del servicios, los titulares de los DAT deberán satisfacerle las cuotas anuales predeterminadas en las normas del régimen, y ello aunque la efectiva prestación del servicio se realice directamente por el propietario y/o promotor o instrumentalmente a través de un tercero subcontratado al efecto que por ello recibirá la remuneración acordada con el promotor,  independientemente si este cobra o no de los titulares su cuota anual. Si el promotor no asume directamente la prestación del servicio sino que lo cede a un tercero este se convierte el titular de este derecho y por ello no percibe del propietario y/o promotor remuneración alguna, aunque si el derecho a  percibir directamente de los titulares de DAT la cuota anual debida por la prestación de estos servicios.- Véase “Servicios” y “Managament Agreement”

Private residences

Régimen de aprovechamiento por turno que al igual que las “branded residences” se caracteriza por un periodo de duración del turno anual de cuatro semanas como mínimos y que recae sobre un alojamiento de gran superficie, alta calidad (palacetes, etc)., y con servicios muy personalizados y qua a veces conlleva la existencia de trabajadores específicos para atender a sus ocupantes.-

Véase “branded residences”, “The Registry Collection” o “Preferred Residences” y Propiedad Fraccional”.

Producto vacacional de larga duración

Es un contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

Prohibición de anticipos

Durante el periodo de desistimiento de catorce días queda prohibida la entrega al  comercializador por parte de consumidor de cualquier pago, anticipo de pago o cantidad por cualquier concepto o por cualquier medio de disposición, que le vincule o pueda vincular en los contratos de aprovechamiento por turno, productos vacacionales de larga duración, de reventa o de intercambio.

Promotor de Aprovecha-miento por Turno

Empresario que constituye el régimen de aprovechamiento por turno para su comercialización. En ocasiones la figura del promotor coincide con la del propietario del complejo. De no coincidir, el promotor debe tener derecho legal a constituir el régimen sobre el complejo y que de tratarse de un régimen de derecho real o personal arrendaticio debe estar inscrito en el registro de la propiedad.- Véase "empresario"

Promotor del Club

A los promotores del régimen de tiempo compartido o aprovechamiento por turno en el “sistema de club-trustee” se le denomina “Founder Members” o Miembros Fundadores del club.- Los miembros fundadores son en un principio los titulares de todos los derechos de tiempo compartido y además como promotores tienen otra serie de derechos o facultades, como es la de aumentar  los derechos de afiliación o de socios en el club, mediante la adquisición o puesta a disposición en beneficio del club de nuevos alojamientos o la de “reposeer” o  resolver la venta del derecho del socio en algunos casos, especialmente cuando existe el socio ordinario que no satisface las cuotas anuales debidas por la prestación del servicio que recibe (“management fees”). Véase también  “repossesión”.

Propiedad Fraccional

Véase "Fractional Property".

Propiedad fraccional

Actualmente están en auge los llamados sistemas “fractional ownership”, como producto que combina el derecho de tiempo compartido o aprovechamiento por turno y el de propiedad; en ambos casos sobre una “fracción” o turno amplio de ocupación y una “fracción” o parte indivisa en la propiedad del inmueble sobre el que recae esta ocupación por turno. Estos inmuebles son normalmente apartamentos de gran superficie o alta calidad, villas o grandes residencias, no siempre destinadas al uso turístico, aunque con determinados servicios no necesariamente propios de la industria hotelera.

Al glosar en el apartado anterior el sistema “fractional”, se ha hecho referencia a la prohibición del art. 23.4 - LAT 4/2012 de vincular el derecho real de aprovechamiento por turno a una cuota indivisa de la propiedad: Pero ese precepto por una parte se refiere al “derecho real de aprovechamiento por turno” y se extiende además a su formulación alternativa de derecho personal arrendaticio, No obstante el mismo artículo en su número 8 viene a indicar que las demás modalidades contractuales de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, a los que se aplicará el Titulo I de esta Ley (por lo tanto no el Titulo II donde consta esa prohibición).

Obviamente la comunidad finalista y “espontánea” de multipropiedad queda fuere del ámbito -y por lo tanto de la prohibición- del artículo 23.4 citado, pero teniendo en cuenta la exclusividad de la “lex rei sitae” en cuanto a derechos reales y arrendaticios se refiere, surge la duda si es posible constituir esa multipropiedad (véase multipropiedad) no de forma espontánea sino con finalidad de su comercialización, ya sea del tipo factional, “privates” residences” o “branded residences”. Posiblemente el elemento esencial para la respuesta a esta pregunta sería determinar si por una parte los inmuebles forman parte de un establecimiento turístico o están destinados a actividad turística o por ley debieran estarlo, no tanto por las características urbanísticas de los inmuebles, sino por el servicio que se preste, que de ser de establecimiento o alojamiento turístico (o que debiera serlo) podría incluirse en esa prohibición.

Propietario de Tiempo Compartido

Denominación hoy superada que se atribuía a cualquier persona que ostentase la titularidad de un derecho de tiempo compartido cualquiera que fuese el régimen legal en que se fundamentaba su derecho.

Prospecto

Denominación en Centroamérica del potencial cliente.

Publicitación de régimen

La LAT 4/2012 permite que los regímenes obligacionales o meramente contractuales de aprovechamiento por turno que se constituyan sobre inmuebles sitos en España pero con sometimiento a ley no española puedan ser voluntariamente publicitados mediante escritura pública que se inscriba en el registro de la propiedad.- El contenido de esta publicitación viene en esencia a ser similar al de la escritura de adaptación publicitaria prevista en la derogada LAT 42/1998.- Esta fue una de las sugerencias de RDO-España que fueron incorporadas a la vigente Ley

Puntos

Véase “sistema de puntos”.

Puntos puros

Se entiende por “puntos puros” aquellos que se adquieren del promotor-comercializador o cualquier otro titular de los mismos en un régimen de “sistema de puntos” y que tienen como contraprestación fundamental una cantidad de dinero, a diferencia de lo que ocurre con los “puntos vinculados

Véase “sistema de puntos”.

Puntos vinculados

Ha de entenderse por “puntos vinculados” aquellos que su adquisición tiene como contraprestación para el transmitente la cesión por el adquirente de un derecho de aprovechamiento por turno del que es previamente titular, que se integra por esta cesión como activo del sistema de puntos (club de puntos) y cuyo precio que se complementa además con una cantidad de dinero.

Véase “sistema de puntos”.

Q.

Persona que reúne el perfil y características adecuadas para que le pueda interesar el producto que se comercializa. Véase "Pareja cualificada"

Qualified

Persona que reúne el perfil y características adecuadas para que le pueda interesar el producto que se comercializa.

 

RS
RDO

Hasta el año 1.998 existían asociaciones empresariales de “tiempo compartido” de ámbito nacional, como la española A.N.E.T.C. e incluso de ámbito autonómico, pero dado que los operadores, los productos de tiempo compartido y los propios clientes son casi en todas las ocasiones de diversas nacionalidades, pronto comenzó un movimiento de agrupación de los empresarios del Sector a nivel europeo, que en un primer momento dio lugar a

una federación europea de asociaciones nacionales que se llamó  European Timeshare Federation (ETF).- Más tarde se vio la necesidad de una mayor integración entre los empresarios del Sector, llegándose a fundar la Organización Europea de Tiempo Compartido (O.T.E.), que no es una federación de asociaciones, sino una asociación empresarial única de ámbito europeo, con unidad de actuación, proyectos , único presupuestos y órganos centralizados de decisión.- Al surgir nuevos productos vacaciones (fractionals, condo-hoteles, privates residences, etc) y tomando como modelo la organización empresarial de Estados Unidos denominada American Resort Development Association (ARDA), la Asamblea General de OTE decidió cambiar su denominación por la de Resort Development Organization (RDO) y dar cambiada a los nuevos productos y operadores. RDO tiene un Código de Conducta que deben observar sus afiliados, ya sean promotores, comercializadores, fiduciarios, empresas de intercambio o profesionales proveedores del servicio al Sector. RDO, a través de su Comité Legislativo ha servido de interlocutor ante las autoridades comunitarias en el proceso que ha dado lugar a la Directiva 2008/122/CE y ante las autoridades nacionales de los países de la UE que han incorporado en su legislación nacional sus disposiciones. Uno de los programas de más éxito y que desde hace varios años se desarrolla en España por ser el país con más complejos y más clientes de este Sector, es el llamado Enforcement Project, consistente en recoger información sobre operadores fraudulentos y darles curso legal correspondiente, incluso mediante la formulación de denuncias.  Su dirección en Internet es www.rodo.org.

Red de intercambio

Red de intercambio viene a ser sinónimo de empresa proveedora de intercambio o bien el conjunto (industria) de medio materiales (tales como oficinas, sistema informático) e inmateriales (como conjunto de complejos afiliados, socios o propietarios afiliados, reputación comercial, fondo de comercio, etc.).

Referido Los titulares de aprovechamiento por turno satisfechos con el producto del que son titulares suelen recomendárselo a sus amigos y conocidos  y lo “refieren” al comercializador que suele darle condiciones promociónales o más ventajosas.
Reglamento Roma I

El Reglamento (CE) 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo de 17 de Junio de 2.008 sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales (ROMA I) permite la sumisión a ley extranjera (de otro país de la UE o cualquier otro) de los contratos con contenido meramente obligacional y por tanto permite la sumisión a ley extranjera de cualquier régimen personal u obligacional de tiempo compartido o aprovechamiento por turno y de los demás reguladas en la Directiva 2008/122/CE, así como los contratos de transmisión de los respectivos derechos.- Esta posibilidad de sumisión del régimen legal personal de aprovechamiento por turno a ley española conforme al Reglamento Roma I, viene reconocida en la LAT 4/2012.

Todos los países de la UE adoptaron el Reglamento Roma I, excepto Reino Uido y Dinamarca por lo que no les vincula ni están sujetos a su aplicación.-  España y todos los demás países su están sujetos al mismo y por ello el sometimiento de las obligaciones contractuales a cualquier otra legislación (de país de la UE incluso Reino Unido o Dinamarca o a la de cualquier otro país no UE) es válida.- No obstante en cuanto a Reino Unido y Dinamarca sigue vigente el Convenio de Roma de 1980.

La derogada LAT 42/1998 pretendía a partir de su entrada en vigor que el aprovechamiento por turno sólo se pudiera constituir y comercializa en España como derecho real de aprovechamiento por turno o alternativamente como derecho personal-arrendaticio, ya que en ambos casos la competencia era clara y únicamente de la ley del lugar donde se encontraba el inmuebles.- No obstante prestigiosos tratadistas objetaron que esa “exclusividad” era contraria al Convenio de Roma de 1.980 sobre obligaciones contractuales.- Con la promulgación del Reglamento Roma I desaparece cualquier duda de la validez del sometimiento a ley no española de estos productos en cuanto de configuren como derechos personales.

Reglas de ocupación

En las más modernas formulaciones del régimen de “club-trustee” las reglas de ocupación sustituyen a los estatutos del club o “articles of association”.

Rentals Véase "Timeshare Rentals"
Repossesion

Procedimiento de resolución contractual en el régimen de tiempo compartido de “club-trustee”, no por causa de incumplimiento rebelde y reiterado o en el pago del precio del derecho de afiliación al club, sino en el de las cuotas anuales (cuotas de mantenimiento) devengadas por la prestación de servicios al complejo y a los titulares (socios o miembros del club). Este derecho de aprovechamiento por turno sujeto a ley anglosajona, se configura como derecho de socio o afiliación a un club y por ello el incumplimiento de esta obligación principal del socio puede determinar de forma efectiva la baja como socio acordada por el órgano competente del Club y como consecuencia de ello de los derechos inherentes a esa cualidad (derecho de ocupación por turno).- Los socios dados de baja de esta forma y que no estén de acuerdo con ello pueden acudir a la vía judicial.

La LAT 42/1998 y la actual 4/2012 dispone un procedimiento similar denominado “facultad resolutoria” (distinto por tanto a la “condición” resolutoria implícita o explícita), en virtud del cual el contrato de transmisión del DAT puede ser resuelto por el impago de las cuotas anuales de prestación de servicios.- Facultad por tanto diferente a la resolución por incumplimiento del pago del precio de transmisión (condición resolutoria).

Rescisión de contratos.

La versión en español de a Directiva 2008/122/CE contempla en su artículo 11 que el ejercicio del derecho de desistimiento de los contratos  de DAT o de producto vacacional de larga duración conlleva la rescisión automática de los contratos accesorios de aquellos. En igual forma se expresan los respectivos formularios normalizados de información pre-contractual de dichos productos (Parte 3) cuando exige que incluyan específicamente información sobre las modalidades y consecuencias de la “rescisión” de los contratos  accesorios.- En opinión del autor de este Glosario, el término rescisión es impropiamente utilizado y no se refiere a la rescisión que contempla el ordenamiento jurídico español (art. 1290 y ss. del Código Civil), sino que resulta  de la incorrecta traducción de la versión en inglés de la citada Directiva al español, que se redactó y discutió en el proceso para su adopción en aquel idioma. Ciertamente esa versión en inglés emplea el término “automatically terminated” en su artículo 11.- Igualmente emplea el mismo término en los anexos que contienen los formularios normalizados de información precontractual, al enunciar el apartado como “information on termination of the contract”.- La traducción de “termination of contract por la de “rescisión” en los documentos de la UE se corresponde con el concepto legal de derecho francés de “rescisión” equivalente a “pérdida de vigencia del contrato por causas distintas a las de su cumplimiento”, pues incluye conceptos técnicos de inexistencia , nulidad, anualabilidad, rescisión, desistimiento o denuncia del contrato”.  Abona esta idea que el termino “rescisión” es una incorrecta traducción en la versión en español de la Directiva, la propia y más correcta terminología empleada en el artículo 15 de la LAT 4/2012 (que se corresponde con el citado art. 11  de la Directiva), cuando dispone que el ejercicio del derecho de desistimiento conlleva que los contratos accesorios “quedarán automáticamente sin eficacia”. Sin embargo incongruentemente  los anexos que se contienen en la ley española con los formularios de información precontractual siguen empleando el término “rescisión” que estimamos debe entenderse realmente como pérdida de automática de eficacia de los contratos accesorios. Véase “contratos accesorios”.

Resort

Complejo turístico con variedad de tipos de alojamiento (habitaciones de hotel, apartamentos, villas) y con grandes y variadas instalaciones para uso y disfruto de los usuarios.

Resort Development Organization

Véase RDO.

Reventa (Contrato)

Es un contrato en virtud del cual un comerciante, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración.

La anterior definición de “reventa” es la contenida en la Directiva 2008/122/CE que en cuento se refiere a esta industria tiene como presupuesto la intervención o mera asistencia de un comerciante que presta esos servicios a título oneroso.

Como ocurriera con los que a partir de la citada Directiva se han llamado “productos vacacionales de larga duración”, los operadores fraudulentos o poco escrupulosos que se apartaron de la comercialización del aprovechamiento por turno tiempo compartido por estar específicamente regulada, también se dedicaron, con ánimo de evadir esas normas del sector del tiempo compartido, haciendo operaciones de reventa que no cumpliesen los estrictos criterios de comercialización y los criterios del “Codito Ético de RDO.

Las nuevas legislaciones europeas surgidas en desarrollo de la citada Directiva, han incorporado a esta actividad –aunque el vendedor sea particular pero asesorado por profesionalmente por estos operadores-, requisitos similares a la comercialización del aprovechamiento por turno, tales como la información precontractual, derecho de desistimiento o prohibición de anticipos.

ROMA I

Véase Reglamento Roma I.

Semana

Vulgarmente se denomina semana al turno o periodo de ocupación de siete días consecutivos.

Semana de bienvenida

Semana que otorga la empresa de intercambio a sus socios a bajo coste en el momento de la afiliación.

Semanas partidas

Turnos o periodos de ocupación de siete días no consecutivos (v.g. 4 días + 3). En el régimen de DAT previsto en la LAT 42/1998 estaban prohibidos los “turnos partidos” y no así en la nueva LAT 4/2012 que permiten turnos no consecutivos, con el límite al menos al menos siete días consecutivos. Por ello  no podría hablarse en el régimen de derecho real o personal arrendaticio de “semanas partidas” aunque sí de “turnos partidos”.

Servicios

Los servicios que han de ser prestados en España a los titulares de DATs, socios del club o en definitiva a los titulares de derechos de ocupación por turno en cualquiera de los regímenes legales en los que se explote el conjunto y sus alojamientos, no vienen definidos ni en la LAT 4/2012 ni en las normas legales de las diferentes legislaciones a  las que se somete expresamente el régimen legal elegido. La LAT 4/2012 y las diferentes legislaciones de la UE lo que fundamentalmente exigen es que se determinen o especifiquen en las propias normas reguladoras del régimen y en el contrato de transmisión del derecho. Obviamente aunque en la LAT no contiene ese catálogo exhaustivo de servicios, si se infieren de los diversos preceptos algunos de los servicios que han de ser obligatoriamente prestados.

Por otra parte en España, tanto la LAT 4/2012 que se titula “aprovechamiento por turno de bienes de “uso turistico”, como las normas legales de las comunidades autónomas configuran el aprovechamiento por turno (cualquiera que sea su régimen legal constitutivo) como explotación o actividad turística, por lo quedan esta actividad sometida a su competencia.- Si la norma de la comunidad autónoma correspondiente considera el aprovechamiento por turno como una clase o tipo singular de “establecimiento de alojamiento turístico”, especificará  cuales son los servicios mínimos de obligada prestación, pero si lo considera una “sub-modalidad” o forma de comercialización de un tipo tipificado de alojamiento turístico (como hace la ley de Turismo de Andalucía) deberán prestarse los servicios inherentes al tipo de establecimientos (hotel, hotel-apartamentos, apartamentos turísticos, casas rurales, etc.).

Como ejemplo de estos servicios mínimos podemos señalar los de recepción, agua, electricidad, limpieza, ropa de cama, baño y comedor, uso de zonas e instalaciones comunes, etc.).

Sistema de aprovechamiento por turno

El régimen legal de aprovechamiento por turno es conocido también por “sistema” de aprovechamiento por turno o tiempo compartido.

Sistema de club-trustee

Véase “club-trustee”.

Sistema de Puntos

Es una de las fórmulas de máxima flexibilización de un régimen de tiempo compartido en el que los alojamientos, el complejo del que forma parte  y los turnos son determinables (flexibles) por reglas objetivas.

Los” puntos” –en algunos casos denominados “opciones” o “créditos”, son solo una medida de valor de lo derecho que tiene su titular, para convertirlos cada año en el derecho a ocupar un alojamiento en un turno concreto.

No existe una definición por tanto de este sistema, aunque sin duda fue objeto de discusión en el trámite de adopción de la Directiva 2008/122/CE, que en todo caso lo consideraba incluido en la definición de “time share” o aprovechamiento por turno (véase en este glosario “aprovechamiento por turno”).

La Sentencia de la Sala  del Tribunal de Justicia  de la UE de fecha 16/12/2012 en el C-270/09, no contiene una definición legal del mismo, ya que se trata de dilucidar el lugar y fecha del devengo del IVA en esta clase de derechos, pero si contiene en el estudio de las cuestiones prejudiciales (aunque referido a una promoción concreta pero muy significativa en esta industria) una somera  explicación del significado de “puntos” (en ese caso denominado “opciones”), si bien diferenciado lo que se ha dado en llamar “puntos puros” y “puntos vinculados (véase).- En el régimen examinado por la Sentencia se funda un Club , que es un ente sin ánimo de lucro y sin personalidad jurídica, regido por unos estatutos y cuyo  objeto principal es <<garantizar  a los miembros el derecho a reservar alojamiento para sus vacaciones y otras ventajas complementarias por periodos concretos cada año>> se adquiere la condición de miembro del Club al adquirir los “puntos” del promotor del régimen (puntos puros) o bien depositando en el fiduciario del club y para el mismo  derechos previos de su titularidad de aprovechamiento por turno de semanas fijas (puntos vinculados).- Las semanas de aprovechamiento por turno de las que dispone el Club para uso de sus miembros tendrán asignado un determinado valor que dependerá de su ubicación, la calidad, el tipo de alojamiento y temporada de ocupación. Todos los años los miembros reciben un número determinado de puntos en función de los derechos adquiridos, que pueden canjear por el derecho a usar un alojamiento determinado durante un cierto período, de conformidad con la elección que pueden realizar hasta el límite de sus puntos y de las semanas de aprovechamiento disponibles. La expresión «derechos a puntos» designa pues el derecho de los miembros a recibir anualmente cierto número de puntos para poder ejercer su derecho a usar un alojamiento durante ese año.

En el sistema objeto de la citada sentencia, la condición de miembro del “club por puntos” se adquiere (i) por la celebración de contrato de “compra” de esos puntos (llamándose en este caso “puntos puros”) (ii) o mediante la cesión por el adquirente, a modo de permuta, del derecho de un derecho de aprovechamiento por turno del que ya era propietario con anterioridad, en ese mismo complejo o en otro, que se integra de esta forma en el patrimonio fiduciario del club.- Además en este contrato de compra existe una pequeña contraprestación dineraria para completar el valor de los puntos adquiridos (en este caso se vienen a denominar “puntos vinculados”).

De esta forma los derechos cedidos en permuta por el nuevo miembro que se integran en el club por puntos son puestos a disposición de los demás miembros, que podrán canjear sus puntos para ocupar el alojamiento a que se refieren durante las semanas a las que corresponden dichos derechos de aprovechamiento.

Aparte del anterior sistema “mixto” que estudia la citada sentencia existen otras formulaciones o variantes de estos sistemas de puntos, que (i) o bien es un sistema únicamente de puntos vinculados en que se adquiere un derecho de aprovechamiento por turno concreto del que el consumidor mantiene su titularidad aunque se integra forzosamente su derecho inherente de ocupación en este sistema con un valor de  conversión en puntos, de forma que el titular de estos pueda utilizar el alojamiento/turno u otras ventajas conforme al correspondiente valor, (ii) o bien es un sistema de puntos puros, es decir que no existe vinculada a la compra un derecho concreto de aprovechamiento por turno, sino sólo la facultad directa de utilizar los bienes o servicios que se prestan en este sistema.

 

Soporte duradero

Se define en la Directiva 122/2088/CE y por ello en las diferentes legislaciones de los países de la UE, como “todo instrumento que permita al consumidor o al comerciante almacenar la información que se le haya dirigido personalmente, de forma que pueda consultarla en el futuro durante un período apropiado a efectos de esa información, y que permita reproducir sin alteraciones la información almacenada”.

La nuevas legislación dimanante de la citada Directiva permiten el soporte duradero (CD, DVD, “Pen Drive”, etc”), como soporte en el que contengan los contratos y  demás documentos regulados en la referida normativa para la comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno, los productos de larga duración, la reventa y el intercambio, como alternativa al papel o “soporte papel”.

Spacebank

Marca registrada de RCI que significa Banco de espacios o sistema de espacios informático donde se depositan las semanas para luego utilizarse a través de la empresa de intercambio. 

Stroker

Personas que acuden a las presentaciones promocionales de los productos que se pretenden comercializar y que sabiendo el motivo de la presentación sólo acuden con el ánimo de obtener un regalo: Véase "converter".

Survey Sheet

Hoja o formato de encuesta .

TU
T0, T1, T2, T3 y T4

Los alojamientos sobre los que recaen los derechos de ocupación tienen como uno de sus criterios de clasificación las estancias de que dispone. Se denominan como T0 cuando se trata del tipo estudio, T1 cuando es de un dormitorio, T2 de dos de dos dormitorios y así sucesivamente.

TATOC

British timeshare consumers association which on its own website www.tatoc.uk states that the reason for its existence is to safeguard and improve the timeshare holiday experience for its users and to be the voice of the owners (i.e. timeshare owners). E-mail address: info@timeshareassociation.org.

Temporadas de uso u ocupación

Inicialmente las compañías de intercambio clasificaron las “semanas” o turnos por temporadas, con objeto de intercambiarlas por otras de la misma temporada. Pedro Planas, en su obra Guía Práctica del Tiempo Compartido, habla del “código de colores” que utilizan las redes de intercambio para indicar de una manera simple y sencilla la temporada –y en principio su valor de intercambio y el nivel de su demanda en el mercado. Tanto RCI como Interval utilizan el color rojo para designar la temporada alta.- RCI usa el blanco para la temporada media mientras que Interval usa el amarillo para la misma temporada. La temporada baja es azul para RIV mientras que es verde la Interval.

The Registry Collection

Es un programa especial y privilegiado de la red de intercambio Resort Condominium International (véase RCI), que ofrece hospedaje en propiedades de alta gama, como “privates residences”, “branded residences”, palacetes, etc. con servicios de la adecuada calidad y que en muchos casos con de conserjes privados, viajes internacionales de golf, entradas a los eventos más importantes, cruceros, reservas y cambio de reservas del última hora, etc. En definitiva los inmuebles son normalmente de gran tamaño y lujo y con los correspondientes servicios exclusivos debidos al alo nivel del producto.- Su página es www.theregistrycollection.com.

Tiempo compartido.

Véase "aprovechamiento por turno".

Timeshare Branding Una marca prestigiosa y ampliamente conocida es actualmente uno de los más importantes factores de éxito en la comercialización y obviamente ello es aplicable a la industria del alojamiento vacacional.-  Las grandes compañías con sus respectivas marcas han hecho de ello uno de sus principales argumentos de venta, pero las pequeñas compañías, con menor capacidad económica, difícilmente pueden competir por si solas en este sector que tal vez sea el más representativo de una industria globalizada. La respuesta es el  fenómeno del “branding”, es decir la generación de una  marca común de amplia difusión que agrupe a varias compañías del sector,  ya sea por iniciativa de esas mismas compañías o por la creación de la marca por una sola compañía cuyo comercio consiste precisamente en admitir a otros utilizar la marca común,  bajo unas precisas reglas y con la retribución a su propietaria.    
Timeshare Rentals

Los periodos en que los alojamientos que se explotan bajo la fórmula de “tiempo compartido” o aprovechamiento por turno que  están “desocupados”,  se suelen arrendar por su titular a terceros (turistas), con lo que de esa forma los titulares de los derechos de ocupación pueden tener un ingreso extra.

En España la naturaleza jurídica de esta clase de “arrendamientos” puede ser discutida tanto a efectos prácticos como teóricos, pero en todo caso no es una cuestión sin importancia, ya que si se trata del “arrendamiento de vivienda por temporada” nos podríamos encontrar con la obligación del arrendador de exigir al arrendatario una fianza equivalente a  dos mensualidades de renta (aunque el arrendamiento sea de una semana),  lo que no ocurre  si se trata de la ocupación de un alojamientos turístico.

La propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (modificada el día 04.06.13 ) excluye como arrendamiento (Art. 5.e ):  “ la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

La diferencia es que en un arrendamiento llamémosle “ordinario” la edificación objeto del mismo es una vivienda, ya sea para su uso como vivienda habitual o temporal, y en la ocupación de un alojamiento turístico son dos los elementos esenciales que necesariamente han de concurrir: (i) la propia unidad de alojamiento ya sea arquitectónicamente una habitación, apartamento o vivienda singular y (ii) el servicio inherente a los alojamientos turísticos, como recepción, limpieza, etc., y además todo ello en un “complejo de alojamientos turísticos”  y bajo la gestión de una empresa explotadora única; ambos (el complejo y la empresa) inscritos en el registro de turismo correspondiente como garantía de que uno y otro cumplen con los requisitos de la normativa sectorial-turística.

 
Tour

Recorrido con los potenciales clientes guiado por un miembro del equipo de ventas por las instalaciones de un  complejo, mostrándole los alojamientos y demás instalaciones y se les explica al tiempo su funcionamiento y ventajas.

Trial

Es un producto de “prueba” similar o igual  al “pack”.- Véase Packs.

Trustee

See “fiduciario”.

Turno Fijo

Los turno o periodos de ocupación del alojamiento al igual que los alojamientos, pueden estar previamente determinados en las normas del régimen en cuyo caso se les conoce por turno o periodos fijo, o por el contrario puede ser determinables por reglas objetivas de entre los de una misma temporada, en cuyo caso se les conoce por turno o periodo flexible o flotante.

Turno flotante

Véase “turno flexible”

Unidad divisible

Véase "Lock off y Lock-out".

Unidad doble

Véase "Lock off y Lock-out".

Unidades divisibles

Véase "Lock Off  & Lock Out".

Up

Pareja potencial cliente

Up-grade

Acuerdo entre un comercializador y un titular de un derecho de aprovechamiento por turno por el que el primero permuta con el segundo el derecho de este último de valor inferior por otro de calidad o prestaciones superiores y por lo tanto de valor superior, complementándose la diferencia de valor por con la entrega de una cantidad de dinero.

VW
Verificador.

Miembro del equipo de ventas encargado de verificar los documentos contractuales de la venta y que está autorizado para la suscripción de los contratos de venta, afiliación y de los demás productos accesorios o complementarios como representante de los comercializadores.

Villa

Unidad de alojamiento explotada en régimen de tiempo compartido, aprovechamiento por turno o fraccional que consiste en una vivienda unifamiliar o plurifamiliar aislada o  adosada, pero integrada en un complejo turístico.

XY